GOLDEN

SERVICE INFORMATIOM

首页>渭南市物业管理调研报告

渭南市物业管理调研报告

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:18

中國物業新聞網訊:

隨著社會經濟的發展和城市人口的激增,小區物業管理不規范、業主與物業企業之間的矛盾問題突出,已經成為社會矛盾的焦點和關註的熱點,甚至影響到整個社會的和諧穩定。為瞭深入地瞭解渭南城區物業管理現階段發展狀況和存在的問題,提出相應的對策,民建渭南市委及民建渭南市直二支部組織部分會員,通過走訪明澤物業、鴻基旺物業等不同類型物業管理公司,以及臨渭區物業管理工作辦公室,召開物業公司、業主及物業管理辦公室工作人員等多層次座談會,廣泛聽取各方意見和建議,對渭南市社區物業管理狀況及存在問題進行瞭深入調研,現將調研報告如下:     一、渭南市物業管理的基本情況     渭南物業管理從1999年起步,到目前,全市從事物業管理的企業共有246傢,其中:二級資質7傢,三級資質239傢,管理各類物業小區400餘個,面積達2100萬平方米。物業管理從業人員有8000人以上,業主委員會備案62個,覆蓋率約10%。通過17年的發展,渭南物業管理取得瞭明顯得進步,已創建國傢級物業管理示范小區1個,省級物業管理示范小區14個,市級物業管理小區31個。     二、渭南市物業管理存在的問題     從總體上看,渭南市物業管理工作在穩步推進,社區物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養和共用設施維護等方面也在不斷完善於提高。但在調研中發現還存在一些亟待解決的困難和問題:     1、管理體制機制不順。一方面主要表現在基層街道、社區物業管理中職能不清,暫無專職物業管理人員,兼職人員事物較多,參與管理的難度較大。另一方面物業管理涉及街道、社區、住建、城管、公安、水電燃氣等諸多部門的多項服務職能,由於沒有明確規定和協調解決的機制,在處理矛盾糾紛過程中,各部門的職能交叉、職責不清,相互推諉、扯皮的現象時有發生,單一讓物業主管部門參與,協調難度較大,政府對整個物業行業的管理體制機制比較散亂。     2、監管工作缺位。渭南市雖然建立瞭市、區(縣)兩級行業主管層級,但各級物業行業管理人員編制偏少,管理力量薄弱,例如臨渭區物業管理辦(副科)編制5名,卻承擔著中心城區118傢物業公司的日常監管及156個自管小區的管理指導工作,承擔著中心城區大量矛盾糾紛的協調處理工作,工作量大面廣,以現有人員力量,無法滿足群眾的需求,嚴重影響物業管理工作的正常開展。從而不能形成有效的監管力度。街道、社區也缺乏對物業企業監督的有效抓手,對小區業主和物業企業的矛盾糾紛隻能從中調解緩和,很難從根源上解決問題。     另外,對於業主性生大片免費觀看欠繳拒繳物業管理費的行為,目前的法律法規,如《物權法》,國務院的《物業管理條例》以及《陜西省物業管理條例》等都有相應的規范,但對於業主實際欠繳和拒繳行為,缺乏具體明確的剛性規定和具體保護措施,同時由於物業管理部門沒有執法隊伍和執法權力,面對業主欠繳拒繳行為隻能采取說服教育和溝通協調的方式,對於蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和強度,往往造成物業管理企業有法難依的尷尬境地。     3、物業管理隊伍素質普遍偏低,人才短缺。以臨渭區為例,具有資質的企業118傢,三級資質以上企業98傢,其餘暫定三級資質,有物管人員1660人,具有資質人員602人,占總從業人員的三分之一多一點,工作人員多是40、50的下崗職工和外來打工人員,整體素質較低,普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗,有相當一部分人沒有經過物業管理培訓,職業道德、專業技能和應急能力以及相關法律知識等,都難以適應物業管理崗位要求。雖然物業管理部門及企業也加強瞭物業管理專業人員的培訓與指導,但依然跟不上快速發展的物業行業發展需要,更談不上現代化的物業管理,服務不到位的現象比較嚴重。     4、小區停車位收費標準不一。《陜西省物業管理條例》中對於購買停車庫的小區業主是否還須繳納管理費、小區本身未建停車位是否需要收取停車管理費等事項,均沒有明確規定。有些小區建有地下停車庫,業主購買車庫擁有產權後依然要繳納管理費;有些小區在建設時沒有明確的停車位。針對不同情況,轄區內各小區在是否收費和收費標準上不盡相同,尤其在建設中沒有停車位的小區,物業提出收費,一部分小區的業主盡管不同意,但迫於物業管理企業的壓力,依然服從物業要求按月或按年繳費。一部分小區業主集體拒絕交費,認為收費沒有依據,造成物業與業主之間的尖銳矛盾,發生以車堵門、集體鬧事等現象,抗衡結果業主不交停車管理費,物業企業降低其他服務水平。     5、業主自主治理小區的意識和能力弱,業主大會和業主委員會作用發揮不明顯。《陜西省物業管理條例》賦予瞭業主、業主委員會的權利、義務,從轄區目前實際情況看,近七成以上的小區沒有成立業委會,根本談不上保護業主的正當權益。有些小區雖然成立瞭業委會,但業主委員會不具備獨立的法人資格,沒有獨立的財產,沒有經費和工資待遇,大量業主委員會不能正常開展活動。工作人員專業素質和能力有限,對業委會的功能、職責瞭解不多,服務理念不到位。以及一些業主權利意識、法制觀念淡薄,許多人不參加業主大會,難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。部分業委會形同虛設,很難真正發揮業委會維護廣大業主合法權益的作用。     6、居民文明素質亟待提高。部分居民文明素質不高,在小區內亂扔亂堆垃圾,放養寵物隨地大小便,亂塗亂畫亂張貼的現象比較普遍。部分車主隨便亂停車,甚至占用消防通道等等     三、對策和建議     針對本次調研過程中存在的以上問題,我們提出下面五方面對策和建議:     1、強化管理機構。第一,可借鑒物業管理監管好的地市經驗做法,研究在渭南建立物業管理指導服務中心或類似的管理機構,作為住建局的下屬單位,增加監管力量,擔負起全市物業管理市場的監管工作。第二,提升物業管理機構在行政級別,增加機構人員編制。利用公益崗位、特聘等辦法,選拔高素質物業管理人才,建立街道、社區物業管理協管員制度,充分發揮一線街道、社區在物業管理中的作用。第三,明確部門分工,發揮屬地優勢。城管部門要積極作為。對小區內的違章搭建,城管部門要積極執法,發現一起,查處一起,絕不循情;要會同公安部門加大對群租房及飼養寵物等問題的治理,化矛盾於萌芽;要發揮屬地優勢。街道辦事處工作人員可到小區業委會任職,或者業委會的公章交由街道辦事處保管,做到相關費用分別把關,確保廣大業主利益。發揮街道辦事處對轄區內物業企業的監管作用。四是加強考核監督。將物業管理工作納入年度效能建設考核內容,強化考核管理和責任追究,推動各責任主體將工作落到實處。     2、建立分檔管理、優質優價的物業服務收費機制。物業管理機構要物價部門、各街道辦事處及物業企業,采取召開聽證會的形式,制定城市住宅小區物業服務等級評定標準,對轄區內住宅小區逐個進行服務等級評定,按照物業服務標準進行物業費收取。有政府相關部門依照法律規定對小區物業發放物業收費許可久久國產自偷拍證,明確那些項目需要收費,收費標準是多少?;哪些項目不需要收費,如地下車庫、地面公共設施改造成的停車位是否需要收費,收費法律依據是什麼?使物業管理企業在法律范圍內行使權利,也讓業主繳費繳的心服口服,從而降低物業管理企業與業主之間的對立情緒,為和諧小區建設打好基礎。     3、在符合條件的居住區內,物業行政管理主管部門,積極組織成立各小區業主委員會,組織指導召開首次業主大會。由街道辦事處負責所屬各社區業委會的管理,將符合條件的居住區是否成立業主委員會以及對業主委員會的監督管理工作納入街道年度工作考核目標,把街道作為推動物業服務工作的主體實施單位,切實加強對業主委員會工作的指導、培訓和監督,健全小區物業矛盾快速調解機制。把社區居民委員會作為推動業委會工作的基層力量,確保物業服務深入社區、融入社區,落到實處。     4、提升業委會成員素質。針對當前業委會成員整體素質不高的現狀,建議由住建局對業委會成員的入選資格、職責和義務等出臺具體的規定,要選擇熱心服務居民、具有一定專業水平和素質的業主為成員。街道辦事處幹部交叉任職,參與到業委會工作中,對維修資金及保證金等相關費用進行監管。街道辦事處要註意在提升成員權力的同時,加強對推薦成員資格的把關,凡有違章搭建、欠交物業管理費的業主均不得擔任業主委員會委員。業委會成員建議由業主自願申報、社區或街道推薦、區鎮審核、住建局備案,提高業委會成員的整體素質。     此外,政府物業管理部門及具體物業管理企業,應開展多途徑多形式集中加強宣傳,普遍提高小區居民文明素質意識,促進渭南市住宅小區環境優化,和諧優美的健康發展。     渭南的物業管理正在成長發展期,希望在有關部門的高度重視下,把這一項為小草在線觀看視頻播放下載民、利民的工作辦實、辦好,為促進我市文明建設和人民群眾安居樂業做出貢獻。