GOLDEN

SERVICE INFORMATIOM

首页>2018年中国物业管理行业市场前景研究报告

2018年中国物业管理行业市场前景研究报告

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:17

中國物業新聞網訊:

一、物業管理行業概況
1、物業管理的含義
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建築及其設備,市政公用設施、綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護,修繕活動。
2、物業管理行業分類
居住物業:是指具備居住功能、 供人們生活居住的建築; 包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等; 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。
商業物業:有時也稱投資性物業,是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業,這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建築場所,包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的管理人員(白領)辦公的場所,它屬於生產經營資料的范疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建築等;
工業物業:是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋,包括輕、重工業廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用於出售、也有的用於出租。
其他用途物業:除瞭上述物業種類以外的物業,稱為其他物業,有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁,隧道等物業。特殊物業經營的內容通常要得到政府的許可。特殊物業的市場交易很少,對這類物業的投資多屬長期投資,投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。
3、物業管理行業發展歷程
物業管理起源於19世紀60年代的英國,而1908年在美國芝加哥召開的芝加哥建築物管理人員組織宣告瞭全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。至今,物業管理行業已有超過150年發展歷史。
我國的物業管理行業始於20世紀80年代,1981年成立的深圳市物業管理公司標志著我國物業管理行業的誕生。改革開放以來,隨著我國城鎮化進程和房地產行業快速發展,物業管理行業得到瞭快速發展。
2003年,國務院頒佈並實施的《物業管理條例》標志著行業法律法規體系建立及規范運營進入新的發展階段。根據中國物業管理協會發佈的《2015全國物業管理行業發展報告》,截止2014年底全國物業服務企業約10.5萬傢,全國31個省、直轄市、自治區物業管理面積約為164.5億平方米。近年來,隨著"互聯網+"等新技術的發展和社區經濟的興起,物業服務企業不斷整合社區物業資源,拓展和豐富社區服務,提升服務質量和價值,在發展社區經濟中的價值凸顯。物業管理行業已成為潛力巨大的現代服務業之一,物業服務企業正向現代社區綜合服務商發展。
二、物業管理行業法律及政策
我國物業管理行業的法律法規日臻完善。《中華人民共和國物權法》是調整財產關系的民事基本法律,調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系。《物業管理條例》是規范物業管理活動的行政法規,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境。《物業管理企業資質管理辦法》《物業服務收費管理辦法》《業主大會和業主委員會指導規則》等是規范物業管理行業正常運行的部門規章。






三、物業管理行業發展現狀
1、行業規模擴大
根據中國指數研究院發佈的《亞洲 歐美 制服 校園 動漫2017中國物業服務百強企業研究報告》顯示,2016年底行業百強企業管理面積總值為54.50億平方米,管理面積均值為2,725.09萬平方米,同比增長15.40%,連續4年持續上漲,管理面積均值在2012年至2016年的復合增長率達29.01%,管理規模擴張迅速。


數據來源:中國指數研究院 中商產業研究院整理
在物業管理行業進入跨界融合、創新發展的大背景下,物業服務企業通過提高績效,發展創新業務,明顯提升瞭經營績效。行業百強企業在2016年實現的營業收入均值為6.28億元,同比增長達16.10%;在2016年實現的凈利潤均值為4,578.98萬元,同比增長達16.90%,凈利潤均值在2012年至2016年的復合增長率達到32.12%。


數據來源:中國指數研究院 中商產業研究院整理
2、基礎服務持續提升
基礎物業服務是物業服務企業生存的核心要素,行業處於任何發展階段都不能忽視。近年來,在全4480yy私人午夜行業的共同努力下,基礎服務水平持續提升。首先是服務理念的端正,行業普遍認識到基礎服務的重要性,各地行業主管部門、協會和物業服務企業紛紛開展"物業服務質量提升年"活動,宣傳並實踐"固本"、"守正"的經營理念,認真做好物業管理本職工作。其次是服務技能的提升,企業越來越意識到行業設施設備管理的核心價值,註重技術能力的培訓提升和先進設備體系的引入。
3、區域差距逐漸減小
我國物業管理行業呈現較為顯著的區域分佈差異。據瞭解,2014年底我國東部地區在的管理面積約占全國管理面積的44.5%,但較2012年底下降2.5個百分點,但東部地區在物業管理規模方面仍走在全國前列;中部地區物業管理規模快速增長,在2014年底約占全國的23%,較2012年底增長2.7個百分點;西部地區和東北地區在2014年底分別占全國的23.8%和8.7%,與2012年底的占比相比基本持平。
在企業數量方面,東部地區物業服務企業數量遠高於其他地區。截止2粉嫩泬30p014年底,東部地區物業服務企業數量約4.8萬傢,約占全國的44.0%;中部地區約2.5萬傢,約占全國的22.8%;西部地區約2.8萬傢,約占全國的25.4%;東北地區約0.9萬傢,約占全國的7.8%。
綜合來看,我國物業管理行業區域化明顯,但近年來差距逐漸縮小。
4、盈利模式多元化和立體化
物業服務企業積累瞭規模巨大的物業資源、業主和住戶資源,具備發展創新業務和拓展多種經營服務的基礎。2016年行業百強企業在多種經營均值為1.09億元,同比增長19.98%,占行業百強企業營業收入的比例為17.28%,同比增加0.55個百分點。
行業百強企業開展多種經營服務涵蓋社區服務、顧問咨詢服務及企業自身整合自身優勢資源開設的其他多元特色服務,例如社區金融、社區房屋經紀、社區電商服務、社區傢政服務、社區養老服務、社區空間運營。
隨著社區商業和社區O2O模式的興起,物業服務越來越體現立體化模式。目前社區商業在我國還處於發展階段,占商業總體規模比例有限。在未來商業服務將逐步向終端消費者靠攏的趨勢下,社區商業在整體商業發展中的占比將繼續提升,帶動社區O2O市場規模擴張。
社區O2O提供的服務以滿足居住人群生活需求為主,消費形式包括到店服務及上門服務,行業涵蓋餐飲、社區零售、洗衣服務、傢政清潔、美容美發、以及社區觀影及沐浴等休閑服務行業。
5、住宅物業成主要的管理業態
2016年底行業百強企業在住宅物業管理面積占行業百強企業管理面積總值的73.21%,同比增長1.72個百分點。此外,住宅物業近年來的規模增長迅速。
另外,其住宅物業管理面積達到39.90億平方米,較2014年底22.12億平方米增長80.38%;辦公物業管理面積占行業百強企業管理面積6.18%,同比增長2.18個百分點;商業物業管理面積占行業百強企業管理面積7.06%,同比減少1.83個百分點。從上面數據可以看出,住宅物業是行業百強企業管理的最主要的物業業態。
四、物業管理行業競爭格局
我國早期的物業管理行業衍生於房地產開發行業,物業管理企業一般依托集團內房地產開發商,單純為地產商提供後續的管理服務,缺乏獨立市場開拓能力。
歷經30餘年的發展,物業管理行業雖已初步形成公司化運作和品牌化管理,但總體來說,行業發展很不平衡,集中表現在物業管理企業眾多、管理水平參差不齊、市場份額分散等方面,自改革開放以來長期處於激烈競爭和行業整合階段。
隨著競爭不斷深化,物業管理行業集中的趨勢也愈發明顯,百強不同層級企業管理面積呈現分化態勢。規模較大的企業發展速度遠高於行業平均水平,規模較小的企業發展相對平緩。
相關企業:
1、萬科物業發展有限公司
萬科物業是萬科企業股份有限公司下屬控股子公司,成立於1990年。 作為中國物業管理行業的領跑者,萬科物業致力於讓更多用戶體驗物業服務之美好,圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務,業務佈局涵蓋住宅物業、商寫物業、開發商前介服務、社區資產服務、智能科技服務和社區生活服務六大業務板塊。
截至2018年1月底,萬科物業已佈局中國69個最具發展潛力的大中城市,合同項目共計2429個,其中住宅項目1833個,商寫項目596個,合同面積突破4.6億平方米,服務394萬戶傢庭,超1174萬人口,在職員工人數超6萬名。
2、綠城物業服務集團有限公司
綠城物業服務集團有限公司(以下簡稱綠城服務)於1998年10月成立,是一傢以物業服務為根基,以服務平臺為介質,以智慧科技為手段的大型綜合服務企業。2016年7月12日,綠城服務集團有限公司在香港交易所主板正式掛牌上市交易,股票代號為2869。
截至2017年12月,綠城服務業務已覆蓋全國24個省、直轄市和自治區,以及120個城市,服務的物業類型涵蓋市政公建項目、城市綜合體、商務寫字樓、別墅、公寓、學校、足球基地和高科技產業園等,接管、咨詢及代管的合同數目逾千個,總合同服務面積約2.9億平方米,成為全國同行業中物業類型最多、服務區域最廣、服務面積最大的物業服務企業之一。
3、廣東碧桂園物業服務股份有限公司
廣東碧桂園物業服務股份有限公司(以下簡稱"碧桂園物業"),是一傢大型物業服務企業。目前,服務涵蓋住宅、商業中心、寫字樓、公園、市政等多種業態,遍及全國27個省、直轄市、自治區,服務項目超1000個,簽約管理面積約2.1億平方米,服務業戶約300萬,服務團隊逾1.8萬人,為廣大業主提供尊崇、精致的服務。
4、長城物業集團股份有限公司
長城物業是中國首批國傢一級資質物業服務企業,1987年創立,目前已經形成瞭覆蓋全國的發展態勢,集團以"三精化"網格管理模式,著力打造"物業管理發展"與"社區生態建設"雙主航道的發展模式。
在物業管理業務領域,長城物業設立瞭五大區域及深圳、北京、上海、天津、武漢、南京、蘇州、成都、重慶、福州、濟南、合肥、南昌、大連、長沙、銀川、烏魯木齊等30餘個分支機構,物業服務范圍覆蓋中國31個省、自治區、直轄市的80餘個城市,物業項目約750餘個,物業面積逾1.7億平方米。所服務的物業類型包括:住宅(獨立式房屋、多層、高層)和公建(寫字樓、商業綜合體、政府辦公樓、大學、醫院、公園、會展中心、工業物流園區等)。
在社區生態圈建設領域,長城物業秉承包容式(而非攫取式)整合社區資源,共創共享行業社區生態圈價值,通過以物聯網和雲計算技術打造的集物業服務、社區商務和公共服務於一體的智慧型社區運營平臺的全面應用,整合線上商傢資源和線下社區資源,將物業管理和社區商務進行深度融合,積極推動社區生態圈的繁榮,並最終促進物業管理的良性發展和社區生活方式的蝶變式進化。
5、保利物業管理有限公司
保利物業發展股份有限公司於1996年在廣州成立,並於2017年8月29日在新三板掛牌上市(證券代碼:871893)。旗下分、子公司26傢,業務遍及北京、上海、廣州、成都、長春等全國60個大中城市,承接的物業管理項目400餘個,管理面積超過1億平方米,員工總數兩萬餘人。管理的項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、政府辦公樓、商業綜合體、旅遊綜合體、購物中心、酒店公寓、學校等多種業態。服務內容包括物業服務、物業項目前期咨詢服務、物業項目交付後評估分析服務以及會所經營、資產管理(物業托管、物業委托經營、物業中介)、專業設備設施維護保養服務、傢政服務、社區健康管理(社區傢庭健康管理、社區居傢健康養老服務、健康產品與服務線下和線上銷售)、居傢適老改造服務、社區教育、社區智慧平臺建設與運維等。
6、中海物業集團有限公司
中海物業集團有限公司隸屬於中國建築工程總公司旗下中國海外集團,是中國首批一級資質物業管理企業。1986年,中海物業首間附屬公司中海物業(香港)在香港註冊成立,輔助並戰略性配合中國海外發展在香港的房地產發展業務。公司自1991年起在中國內地開展物業管理業務。2015年10月23日,中海物業在香港聯交所主板上市,股票代碼:02669.HK。
目前,公司業務分佈於中國57座主要城市,旗下現有員工超過3.1萬人,在管物業類型包括住宅社區、商用物業和政府物業等多種形式,簽約物業項目656個,服務面積超過1.2億平方米,現已成為集全國性戰略佈局、國際化管理視野於一體的行業領導品牌。(統計截至2018年3月)
7、彩生活服務集團有限公司
彩生活,成立於2002年6月18日,總部設立於深圳。彩生活是一傢集物業服務、樓宇智能、社區服務為一體的科技型、綜合型社區服務平臺型企業。2014年6月30日成功登陸香港聯交所主板上市,成為國內社區服務運營商第一股。
2017年,彩生活生態圈E化產品接近30個,在原有常見的社區傢政、維修等服務外,創新增加瞭教育、財富管理等項目,影響面積接8.9億平方米,彩生活也成為"全球最大的社區服務運營商"。
彩生活突破瞭行業的傳統壁壘,建立瞭在當今互聯網技術、物聯網技術、雲計算技術這些基礎之上的一種全新的物業服務模式--彩生活服務模式。
8、金科物業服務集團有限公司
金科(股票代碼:000656),1998年5月21日成立,經過20年的發展,已成為領先城市進程中最堅定的"美好生活服務商"。公司以國傢城市群發展戰略為導向,以二線熱點城市為主,一線和中心三線城市為輔,緊密圍繞"三圈一帶"(即京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶)進行區域戰略佈局,已進入全國近60個城市。公司總資產約1400億元,員工超過1.6萬人。
公司以"美好你的生活"為使命,積極推動產品創新、模式創新,以"地產+服務"連接用戶,打造優質生活方式。從人居需求出發,踐行"成長更好、便利更好、健康更好、鄰裡更好、居傢更好"五大主張,不斷超越。並全力推進產業綜合運營、社區綜合服務等多元化產業結構和業務格局,建立瞭良好的產業基礎和市場優勢,具備強大的綜合競爭力。
9、金地物業管理有限公司
金地物業1993年成立於深圳,起飛於深圳,是金地集團旗下提供物業管理服務、資產和客戶資源運營的平臺。經過20餘年的經營發展,已成為中國行業領先的社區服務與資產管理整合運營商。
金地物業在全國華南、華北、華東、華中、東北、西北、東南、西南區域佈點佈局,下轄各區域物業公司及樓宇工程、經營管理等多個專業公司,擁有具備自主知識產權的高端物業服務品牌“榮尚薈®”
金地物業精品服務已在深圳、廣州、東莞、佛山、珠海、北京、天津、煙臺、上海、南京、揚州、常州、蘇州、武漢、鄭州、長沙、西安、沈陽、大連、寧波、紹興、杭州、金華、臺州、重慶、成都、昆明、河源等100餘個城市落地生根。管理包括高尚住宅、別墅、寫字樓、酒店式公寓、商業、科技工業園區等各類物業形態,創造瞭諸如時尚先鋒金地·梅隴鎮,一流商務物業金地中心(北京)和高新科技園區深圳威新科技園等多個經典社區品牌。
10、龍湖物業服務集團有限公司
龍湖集團1993年創建於重慶,發展於全國,業務涉及地產開發、商業運營、物業服務、長租公寓等領域。2009年,龍湖地產有限公司(股份代碼:960)於香港聯交所主板上市。龍湖物業深耕住宅物業21年,"滿意+驚喜"的龍湖式幸福是龍湖物業最深入人心的標簽。借助科技與互聯網等技術手段,龍湖物業實現瞭高效自主運作的科技創新。
截止2017年12月龍湖物業已在重慶、成都、北京、西安、上海等50餘個城市開展瞭規范化的物業服務工作。
龍湖物業的服務涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、商務公寓,企業總部,商業城市綜合體、寫字樓、銀行、展館、政府辦公大樓等,擁有一支超過萬人的物業服務員工隊伍,合約面積超過2億平方米,服務超173萬戶業主。
五、物業管理行業發展趨勢
1、新技術應用快速增加
傳統的物業服務企業盈利主要依賴物業服務費收入,在近年人工成本的不斷上升情況下,面臨盈利困境。隨著機械化、信息化、智能化等新技術應用的推廣和普及,物業服務企業一方面通過新技術應用對傳統物業服務在軟硬件方面進行機械化、信息化、智能化升級,對設備設施進行實時全遠程監控、自動維護及節能改造等,大幅降低企業管理、運作、能耗及物耗方面的成本,實現物業管理成本的有效降低;另一方面通過高科技手段的引入,使復雜業務和重復性作業變得扁平化、智能化和標準化,降低企業人員數量和勞動強度,降低企業的人工成本。
物業服務企業從而實現在有效控制成本費用等情況下擴大有效管理半徑,提升企業的品牌輸出和管理能力,提高經營績效和盈利水平。
2、專業化分工和服務治理持續提升
物業服務企業通過將基礎業務外包,利用專業服務公司提供的優質低價服務,實現專業化、集約化管理,降低企業經營成本的同時,提升專業服務水平。企業充分利用外包公司的專業化優勢,把人員需求較多且技術含量低的業務外包,集中精力提升核心業務水平。同時,專業化分工實現瞭服務實施和監督的分開,物業服務企業基於自身專業判斷,對外包公司的服務質量作出客觀評價,以良性互動和評價機制促進服務治理水平持續提升。
3、兼並收購加快,優化行業資源配置
隨著我國房地產行業增速趨緩,新增物業資源增速也將逐漸減慢,物業服務企業的競爭重點將從新增物業資源轉向已有的存量物業資源。近年來,物業管理行業兼並收購節奏不斷加快。優質的物業服務企業對行業進行兼並收購,將減少行業的無序競爭,提升行業的服務水平和質量,優化行業資源配置。
4、創新加速行業轉型升級
物業顧務企業將通過與互聯網絡和高端設備管理技術的融合,探索和創新服務和管理模式,改造和提升企業組織管理架構,積極發現新興服務領域和業態,通過跨領域資源整合,向智慧型的現代服務業轉型升級。我國物業管理行業已有超過30年的發展歷史,至今積累瞭規模巨大的物業資源、業主和住戶資源。優秀的物業服務企業整合社區各類資源,通過"互聯網+"等手段構建社區生態圈具備發展成為現代社區綜合服務商的巨大空間和基礎。
更多資料請參考中商產業研究院發佈的《2018-2023年中國物業管理行業市場前景調查及投資機會研究報告》。